אנה אייזנברג – בן לולו, אנליסטית בכירה 

annaa@midroog.co.il

 

רן גולדשטיין, עו"ד- חשבונאי, סמנכ"ל (ראש תחום נדל"ן)

rang@midroog.co.il

 

בשנת 2102 נחקק חוק הדיור המוגן (להלן: "החוק"),  אשר מקנה מסגרת לרגולציה של הענף. לשון החוק מסבירה, בין היתר, את האישורים הנדרשים לשם הפעלת נכס של דיור מוגן ואת סעיפי ההתקשרות שבין החברה לדייר. בנוסף לכך, החוק נועד להבטיח את כספי פיקדונות הדיירים במצב של חדלות פירעון וחוסר יכולת של החברה להשיב לדיירים את כספי הפיקדון. בהתאם לחוק, נכון למועד הדו"ח, לחברת הדיור המוגן קיימת בחירה מבין ארבע חלופות לצורך העמדת בטוחה להחזרת דמי הפיקדון:1-מתן ערבות בנקאית בגובה סכום הפיקדון  2- ביטוח כספי הדייר, כאשר הדייר יצוין כמוטב בלתי חוזר בחוזה הביטוח ודמי הביטוח ישולמו מראש 3- הפקדה של 40% מהפיקדון אצל נאמן ו- 4-רישום משכנתא בדרגה ראשונה על המקרקעין (בגין יחידת הדיור) לטובת הדייר. העלויות הכרוכות במתן הבטוחה יתחלקו בין החברה לבין הדייר, כאשר החברה תישא בשיעור של 20% והדייר בשיעור של 80%. 

 

ביום 03.02.2016, אושרה בהצבעה בכנסת בקריאה טרומית, הצעת חוק פרטית לתיקון סעיף הבטוחות בחוק. בהתאם להצעת החוק, סעיף הבטוחות, שעל מפעיל בית הדיור המוגן להעמיד להבטחת כספי הפיקדון של דיירי הדיור המוגן ישונה כך שלא תחול החלופה של רישום משכנתא בדרגה ראשונה לטובת הדיירים ו/או הפקדה של 40% מהפיקדון אצל נאמן, אלא מתן ערבות בנקאית או ביטוח של כספי הפיקדון. כמו כן, העלויות הכרוכות במתן הבטוחות יושתו באופן מלא על מפעיל בית הדיור המוגן. יצוין, כי נכון לרגע זה, לא קיימת אפשרות לביצוע ביטוח של הפיקדונות ועל כן החלופה האלטרנטיבית הינה העמדת ערבות בנקאית בלבד, ככל שהצעת החוק תאושר. להערכת מידרוג, שינוי זה עלול להוות שינוי מהותי ברגולציה החלה בענף זה וישפיע לשלילה על רמת הדירוג של החברות הפועלות בתחום זה. יתכן כי מפעילי בתי הדיור המוגן, לא נערכו לחלופה זו, אלא ביצעו תהליכים משפטיים על מנת לקיים את החלופה של העמדת משכנתא ראשונה לטובת הדיירים. כמו כן, הצעת החוק, ככל שתאושר עלולה להשפיע על תזרימי המזומנים של החברות הפועלות בענף זה. שכן,  מלבד היות העמדת ערבות בנקאית בעלת עלות כספית תזרימית שוטפת, חלופה זו טרם נבחנה, ויתכן ויקבעו תנאים נוספים לצורך העמדתה – כגון פיקדונות כספיים וכדומה, אשר לאור המודל העסקי הנהוג כיום בענף קיימת סבירות שיהיו מאתגרים לחברות. מלבד זאת, היות ומדובר בהיקף משמעותי של ערבויות בנקאיות שיידרש להעמיד לכלל החברות שפועלות בענף הדיור המוגן בישראל, כי אז, יש לבחון את יכולת המוסדות הרלבנטיים להעמדת ערבויות בהיקפים אלו, נושא שטרם נבחן. 

 

יש לציין, כי הצעת החוק הינה הצעת חוק פרטית שאושרה בקריאה טרומית ובטרם הבאתה להצבעה בקריאה ראשונה בכנסת, היא תוחזר לדיון בוועדות השונות לענייני חקיקה. נכון למועד הדו"ח, לא ניתן להעריך את הסיכוי לאישור הצעת החוק  ואת הנוסח הסופי של החוק ככל שיאושר. מידרוג תמשיך לבחון את תהליכי החקיקה של הצעת החוק והשפעתם על דירוג החברות המדורגות בענף. 

 

חברת מגדלי הים התיכון בע"מ  – סדרות א' ו-ב'

אחוזת בית רעננה-דיור מוגן בע"מ- סדרה א'