הממשלה הציגה לאחרונה פעילות נחושה במטרה להביא להורדת מחירי הדיור באופן מיידי. פעילותה מתמקדת בשני ערוצים נפרדים, קביעת שיעור מע"מ בשיעור אפס (0) לרוכשי דירות תחת מגבלות מסויימות (הצעה אשר עברה אישור קבינט) וכן קביעת מכרזי "מחיר מטרה", אשר הועברה לצוות בחינה לקביעת קריטריונים.

ישנם הרבה סימני שאלה לגבי היישום הלכה למעשה בשטח, ככל ששתי החלטות אלו יעברו את הליכי הרגולציה בהתאם למתכונתן המוצעת. 

יצויין, כי אף ששתי ההוראות הינן אמורות לטפל ביוקר מחירי הדיור, שתיהן עוסקות בנגזרות שונות – האחת – שיעור מע"מ אפס – עוסקת בביקוש, בעוד קביעת "מחיר מטרה" – עוסקת בהיצע.

יובהר, כי טרם ברורים הקריטריונים שייקבעו ברפורמות אלו והתייחסותנו הינה בהתאם לידוע כרגע.

אנו צופים, כי רפורמת מע"מ אפס תשפיע בטווח הקצר על חברות היזום להן פרויקטים בביצוע במחירי המכירה נמוכים מ- 1.6 מיליון ₪ ליח"ד. להערכתנו, היות ומרבית הקרקעות שנקנו בשנים האחרונות היו, יחסית במחירים גבוהים, ההיצע המיידי ליח"ד בפלח זה, המצויות בשיווק על ידי החברות הציבוריות, אינו גבוה. יחד עם זאת, תתכן השפעה מהותית יותר בטווח הארוך וזאת באמצעות שינוי תמהיל הפרוייקטים – מעבר לדירות קטנות יותר ובעלות בניה נמוכה יותר אשר באמצעות הורדת מפרט הדירה.  

רפורמת "מחיר למטרה" – כאמור, מטפלת בצד ההיצע –אף שהקריטריונים אינם ברורים נכון לרגע זה - כבר כעת ניתן לומר שהשפעתה הרוחבית על השוק תלויה במספר גורמי מפתח, וביניהם -  היקף המכרזים, מיקום הקרקעות, כל אלו יקבעו האם כוחות השוק יובילו לירידה המצופה. בנגזרת זו, להערכתנו, תהיה השפעה ודאית על איכות הבניה, אשר תוביל להוזלת עלויות – הפחתת סטנדרט בניה ויתכן אף פיקוח, אפקטים שלא יהיו חיוביים לרוכשים. בנוסף, ככל שהיקף השיווק יהיה מהותי ובאזורי ביקוש, יכול להיווצר לחץ על יזמים בעלי קרקעות שנרכשו במחירים גבוהים ביחס למחירי השוק שיווצרו.

אנו צופים כי בתקופה הקרובה תהיה ירידה משמעותית של קצב והיקף מכירות הדירות החדשות, בעיקר בפלחים הרלבנטיים (לא מגורי יוקרה), שכן הציבור "יישב על הגדר" על מנת לבחון את ההשלכות של הרפורמות. יצויין, כי משנת 2007 עבר שוק הדיור שתי תקופות של קיפאון יחסי בהיקף מכירת דירות - תקופת המשבר העולמי בתום שנת 2008 ותחילת 2009 וכן בתקופת המחאה החברתית במהלך שנת 2011, שתיהן היו בין שישה לשמונה חודשים בהם קצב מכירת הדירות ירד משמעותית. יחד עם זאת, תקופת ההאטה הובילה לאחריה להצפת ביקוש יתר של כל אותם "יושבים על הגדר" אשר גרמה לעליית מחירים מואצת יחסית. מהתנהגות העבר, ניתן להסיק כי גם במקרה זה אפקט הריבאונד יוביל לעלייה משמעותית של קצב המכירות עם התבהרות הקריטריונים.

חברות יזום למגורים הציבוריות צברו מזומנים בשנת 2013, סך גיוסים במגזר זה עלה על 2 מיליארד ₪ (שנת שיא מבחינת היקף גיוסים למגזר זה), אשר היה למעלה מהצורך למחזור הלוואות, כך שלמרבית החברות הציבוריות קיימת נזילות מספקת לעבור תקופה מסויימת של קיפאון במכירות, זאת בנוסף לשוק המימון החוץ בנקאי אשר עדין מאיר פנים לצורך גיוסי חוב, במסגרתו לא צפינו שינוי מהותי ברמת תשואות האג"ח במהלך השבוע האחרון, ובשוק המניות אף נצפתה עליה קטנה.

ככל שהתהליכים יהיו אפקטיביים, הביקוש צפוי לגדול היות ונכנס פלח חדש של אוכלוסייה שקודם לכן היה חסום לאור עלות יחסית גבוהה של הדירות והרגולציה הבנקאית המגבילה את תנאי המימון.

יש לזכור, כי מחירי הדיור מושפעים מגורמים רבים וביניהם ריבית המימון הבנקאית, היקף שיווק הקרקעות העתידי וכדומה. 

מידרוג תמשיך לעקוב אחר ההתפתחויות ותיבחן את השפעותיהן על ענף זה בכלל ועל החברות המדורגות על ידי מידרוג בפרט.