מלונאות- סקירה ענפית- דוח מיוחד

27.052014
אנשי קשר:
גבריאל דרנוב, אנליסט 
gabrieled@midroog.co.il
 
רן גולדשטיין, עו"ד- חשבונאי – סמנכ"ל (ראש תחום נדל"ן)
rang@midroog.co.il
 
 
ענף המלונאות נחשב לאורך שנים כענף תנודתי יחסית המושפע במהירות מתמורות כלכליות, יתר על כן, תחום המלונאות גורר בצידו סיכון תפעולי נכבד שכן הוא מורכב מתשומות תפעוליות רבות.  יחד עם זאת, לאחרונה אנו עדים לפריחה של תחום המלונאות במסגרת פעילת חברות ישראליות ומשקיעים ישראלים שונים בעולם. מחירי המלונות שצנחו באופן משמעותי בעת המשבר הכלכלי העולמי, היוו כר משמעותי לניצול הזדמנויות של המשקיעים הישראלים להרחיב את פעילותם בתחום זה. הסלקטיביות של המשקיעים, אשר השקיעו בערים כגון – לונדון, פאריז, ניו-יורק, ערים מרכזיות בגרמניה כגון – המבורג, פרנקפורט,  לרוב השתלמה, שכן כבר ניכר שיפור משמעותי בשווי המלונאות לעומת שנות המשבר (שנים 2008 ואילך), האמרת מחירי המלונאות באזורים אלו, להערכתנו, מפנות את תשומת לב המשקיעים למדינות אשר סובלות מכלכלה חלשה ובהן ניתן למצוא הזדמנויות כגון: ספרד, איטליה, יוון וכדומה.  

מקור: HVS

ומה קורה בישראל? ענף המלונאות בישראל הכולל מלונאות נופש ומלונאות עסקים, נהנה מעדנה, זה מספר שנים ברציפות, המתבטא במגמה, לאורך זמן, של עלייה בשיעורי התפוסה והפדיון לחדר אשר שברו את שיאי הפדיון של שנת 2012 והכניסו בשנת 2013 כ-9.3 מיליארד ₪.  מגמה זו נולדה משני מרכיבים (בדומה למחירי הדיור) – האחד – עלייה במדדי התיירות הנכנסת לישראל בשילוב עם תיירות הפנים ומנגד גידול שולי נמוך בהיצע חדרי המלון בישראל. 
 כך, מדדי התיירות המרכזיים לשנת  2013 מציגים נתוני שיא. למרות השפעת מבצע עמוד ענן בתחילת השנה שעברה, מספר המבקרים בישראל הגיע ל-3.54 מיליון וזאת בהשוואה לכ-3.52 בשנת 2012. כך גם, נתוני ינואר-פברואר 2014, צריכים לעודד את אנשי משרד התיירות ומעידים על צמיחה של כ-5% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. כל זאת כאשר נמשכת מגמת התחזקות שער השקל ביחס לאירו ולדולר, אשר מגדילה את העלויות לתיירים. כניסות התיירים מאירופה מהווה בממוצע כ-65% מסך כניסות המבקרים ולמרות המשך הדשדוש בכלכלת היבשת, בשנתיים האחרונות, נרשם שיעור צמיחה שנתי ממוצע במספר המבקרים של כ-3.5%. לצד עלייה זאת, נרשמת גם עלייה במספר לינות התיירים. כך שבשנת 2013, מספר לינות התיירים בישראל עמד על כ-9.8 מיליון לינות וזאת לעומת כ-6.8 מיליון לינות בשנת 2005. יש לציין, כי במקביל למגמת העלייה, ישנן שנים המאופיינות בירידות במדדי התיירות. כך היה בשנת 2009 ובשנים 2001 ו-2002, בשל הרעה במצב הכלכלי בעולם ובעיקר השפעה המשמעותית שיש למצב הביטחוני בישראל על הענף. 
 

מקור: הלמ"ס
 
כאמור, בשנים האחרונות, על רקע התחזקות בנתוני התיירות, נרשם גידול במספר בתי המלון, אולם הגידול אינו משמעותי אם בוחנים אותו ביחס לתקופה של מספר שנים, כך גם, הגידול בהיצע חדרי בתי המלון בישראל, לא היה משמעותי ביותר. כך בשנת 2013 מספר בתי המלון עמד על כ-357 לעומת 342 מלונות בשנת 2012 ו- 334 מלונות בשנת 2005.  מספר חדרי המלון הזמינים לתום שנת 2013 עמד על כ-46 אלף חדרים זמינים לעומת כ- 44 אלף חדרים זמינים בשנת 2005. 

 
מקור: הלמ"ס
 

 
מקור: הלמ"ס
 
לצד מגמת העלייה בפדיון, תפוסות בתי המלון בישראל עלו בעשור האחרון באופן בולט. שיעור תפוסת חדרי המלון בישראל בשנת 2003 היה כ-45% וכיום עומד על כ-65.7%. בשנת 2010 נרשם שיא התפוסות בישראל, אשר עמד על כ-66.4% והחל מאותה השנה נרשמה יציבות יחסית. שיעורי התפוסה ביעדי התיירות העיקריים בישראל גבוהים מהממוצע הארצי. כך שבשנת 2013 שיעור התפוסה בים המלח עמד על כ-77.7%, בתל אביב על כ-72.7% ובאילת על כ-71.1%, נתונים קרובים לשיעורי התפוסות הממוצעים בלונדון, פריז וברצלונה. בעוד שבמערב ירושלים ובחיפה שיעורי התפוסות היו קרובים לממוצע הארצי ונמוכים ביחס לאירופה . 


מקור: הלמ"ס
 
לא פעם שומעים תלונות על העלויות הגבוהות לצרכן שירותי בתי המלון בישראל, מחירי החופשות הגבוהים ועל המחסור במלונות, בעיקר ברמת של 3-4 כוכבים. השוואה בינלאומית אכן תומכת בטענות אלה. הנתונים מראים כי הפדיון הממוצע היומי לחדר (ADR-  Average Daily Rate) בישראל, בשנים האחרונות, עומד על כ-165 אירו וביעדי התיירות העיקריים בישראל היה אף גבוה יותר. תל אביב עומדת בראש עם ADR של כ-188 אירו, המלונות בים המלח נמצאים במקום השני בישראל, עםADR  ממוצע של כ-177 אירו. ביחס לאירופה, נתונים אלה גבוהים מהעלות לחדר בברלין, ברצלונה, אמסטרדם ולונדון, אך נמוכים משמעותית מפריז. גם כאשר בוחנים את ההכנסה הממוצעת לחדר זמין (RevPar)-מדד אשר מכפיל את שיעור התפוסה בפדיון היומי לחדר, עולה כי בתי המלון בישראל, באזורים העיקריים, יקרים יותר בהשוואה למלונות ביעדים העיקריים של אירופה. פערים אלה מעידים על המסחור בהיצע חדרי המלון בישראל, אשר אינו עומד בקצב הצמיחה של מדדי התיירות ולפערים הנוצרים בהעדפות של הלקוחות . 

מקור: עיבוד מידרוג לנתוני התאחדות המלונות ו- PWC
 
השיפור במדדי התיירות לא פסח על ביצועי מלונות התיירות בישראל, העלייה בהכנסת בתי המלון והתפתחות ענף התיירות לא נעלם גם מעיניי המשקיעים, כך לדוגמא בשנה האחרונה, שווי מניות מלונות דן ומלונות הכשרה עלה ביותר מ-50%, מניית ישרוטל ב-38% וחוף גיא ב- 25%.
בשנים הבאות אנו צופים מספר כוחות עיקריים אשר יעצבו את פני ענף התיירות והמלונאות בישראל. שינויים רגולטורים לצד התפתחויות עסקיות, כגון הסכם השמיים הפתוחים, תכניות משרד התיירות להגדלת היצע חדרי המלון בכ-20% תוך התמקדות במלונות "עממיים" וגידול בנתח השוק של חברות תעופת ה-"Low Cost". יחד עם זאת, צריך לזכור ששוק המלונאות בישראל הינו שונה ממלונאות במרבית המקומות בעולם בהיותו חשוף לסיכון גיאופוליטי משמעותי אשר כל הסלמה בו עלולה לשנות את פני התיירות בישראל ובהתאם להשפיע על הפעילות העסקית של המלונות.  

© כל הזכויות שמורות לחב' מידרוג בע"מ (להלן: "מידרוג").
מסמך זה לרבות פסקה זו כולל זכויות יוצרים של מידרוג והינו מוגן על ידי זכויות יוצרים ודיני הקניין הרוחני.

אין להעתיק מסמך זה או בכל דרך אחרת לסרוק, לשכתב, להפיץ, להעביר, לשכפל, להציג, לתרגם או לשמור אותו לשימוש נוסף למטרה כלשהי, באופן שלם או חלקי, בכל צורה, אופן או בכל אמצעי, ללא הסכמה של מידרוג מראש ובכתב.
אזהרה הנוגעת למגבלות הדירוג ולסיכוני הסתמכות על דירוג וכן אזהרות והסתייגויות בנוגע לפעילות של מידרוג בע"מ ולמידע המופיע באתר האינטרנט שלה.

דירוגים ו/או פרסומים שהונפקו על ידי מידרוג הנם או שהם כוללים חוות דעת סובייקטיביות של מידרוג ביחס לסיכון האשראי היחסי העתידי של ישויות, התחייבויות אשראי, חובות ו/או מכשירים פיננסיים דמויי חוב, 
נכון למועד פרסומם וכל עוד מידרוג לא שינתה את הדירוג או הפסיקה אותו. פרסומי מידרוג יכולים לכלול גם הערכות המבוססות על מודלים כמותיים של סיכוני אשראי וכן חוות דעת נלוות. דירוגי מידרוג ופרסומיה אינם מהווים הצהרה בדבר נכונותן של עובדות במועד הפרסום או בכלל. 
מידרוג עושה שימוש בסולמות דירוג לשם מתן חוות דעתה בהתאם להגדרות המפורטות בסולם עצמו. הבחירה בסימול כמשקף את דעתה של מידרוג ביחס לסיכון אשראי משקפת אך ורק הערכה יחסית של סיכון זה. הדירוגים שמנפיקה מידרוג הינם לפי סולם מקומי וככאלה הם מהווים חוות דעת ביחס לסיכוני אשראי של מנפיקים וכן של התחייבות פיננסיות בישראל. 
דירוגים לפי סולם מקומי אינם מיועדים להשוואה בין מדינות אלא מתייחסים לסיכון אשראי יחסי במדינה מסוימת.

מידרוג מגדירה סיכון אשראי כסיכון לפיו ישות עלולה שלא לעמוד בהתחייבויותיה הפיננסיות החוזיות במועד וכן ההפסד הכספי המשוער במקרה של כשל פירעון. דירוגי מידרוג אינם מתייחסים לכל סיכון אחר, כגון סיכון המתייחס לנזילות, לערך השוק, לשינויים בשערי ריבית, לתנודתיות מחירים או לכל גורם אחר המשפיע על שוק ההון.
הדירוגים המונפקים על ידי מידרוג ו/או פרסומיה אינם מהווים המלצה לרכישה, החזקה ו/או מכירה של אגרות חוב ו/או מכשירים פיננסיים אחרים ו/או כל השקעה אחרת ו/או להימנעות מכל אחת מפעולות אלו. 

הדירוגים המונפקים על ידי מידרוג ו/או פרסומיה אף אינם מהווים ייעוץ השקעות או ייעוץ פיננסי, וכן אין בהם משום התייחסות להתאמה של השקעה מסוימת למשקיע מסוים. מידרוג מנפיקה דירוגים תחת ההנחה שכל העושה שימוש במידע המפורט בהם ובדירוגים, 
ינקוט זהירות ראויה ויבצע את ההערכות שלו (בעצמו ו/או באמצעות אנשי מקצוע המוסמכים לכך) בדבר הכדאיות של כל השקעה בכל נכס פיננסי שהוא שוקל לרכוש, להחזיק או למכור. כל משקיע צריך להסתייע בייעוץ מקצועי בקשר עם השקעותיו, עם הדין החל על ענייניו ו/או עם כל עניין מקצועי אחר.

מידרוג איננה מעניקה שום אחריות, מפורשת או משתמעת, ביחס לדיוק, להיותו מתאים למועד מסוים, לשלמותו, לסחירותו או להתאמה לכל מטרה שהיא של כל דירוג או חוות דעת אחרת או מידע שנמסר או נוצר על ידי מידרוג בכל דרך ואופן שהוא.
דירוגי מידרוג ופרסומיה אינם מיועדים לשימוש של משקיעים פרטיים ויהיה זה בלתי אחראי ובלתי הולם למשקיע פרטי לעשות שימוש בדירוגים של מידרוג או בפרסומיה בקבלתה של החלטת השקעה על ידו. בכל מקרה של ספק, מן הראוי שיתייעץ עם יועץ פיננסי או מקצועי אחר. 
כל המידע הכלול בדירוגים של מידרוג ו/או בפרסומיה ואשר עליו היא הסתמכה (להלן: "המידע"), נמסר למידרוג על ידי מקורות מידע (לרבות הישות המדורגת) הנחשבים בעיניה לאמינים. מידרוג איננה אחראית לנכונותו של המידע והוא מובא כפי שהוא נמסר על ידי אותם מקורות מידע. מידרוג נוקטת באמצעים סבירים, למיטב הבנתה, כדי שהמידע יהיה באיכות ובהיקף מספקים וממקורות הנחשבים בעיניה לאמינים לרבות מידע שהתקבל מצדדים שלישיים בלתי תלויים, אם וככל שהדבר מתאים. יחד עם זאת, מידרוג איננה גוף המבצע ביקורת ולכן היא איננה יכולה לאמת או לתקף את המידע. 
האמור בפרסומיה של מידרוג, למעט כאלה שהוגדרו על ידה במפורש כמתודולוגיות, אינם מהווים חלק ממתודולוגיה על פיה עובדת מידרוג. מידרוג רשאית לסטות מן האמור בכל פרסום כזה, בכל עת.

בכפוף לאמור בכל דין, מידרוג, הדירקטורים שלה, נושאי המשרה שלה, עובדיה ו/או כל מי מטעמה שיהיה מעורב בדירוג, לא יהיו אחראים מכוח הדין כלפי כל אדם ו/או ישות, בגין כל נזק ו/או אובדן ו/או הפסד, כספי או אחר, ישיר, עקיף, מיוחד, תוצאתי או קשור, אשר נגרם באופן כלשהו או בקשר למידע או לדירוג או להליך הדירוג, 
לרבות בשל אי מתן דירוג, גם
image description

הורד קובץ

close

מידרוג UpDate

אני רוצה לקבל ממידרוג עדכונים שוטפים על שוק ההון הישראלי
להרשמה