שוק המגורים בטורונטו- דוח מיוחד

11.112015אנשי קשר:

גבריאל דרנוב – אנליסט בכיר
gabrieled@midroog.co.il

אילון גרפונקל, עו"ד- רו"ח – ראש צוות בכיר
eylong@midroog.co.il

רן גולדשטיין, עו"ד- חשבונאי – סמנכ"ל (ראש תחום נדל"ן)
rang@midroog.co.il

סביבת הפעילות
כלכלת קנדה מדורגת במקום ה-11 לפי גודל התוצר, בהתאם לנתוני קרן המטבע הבינלאומית והינה בעלת דירוג אשראי של Aaa באופק יציב במודי'ס. חוסנה הכלכלי בא לידי ביטוי ברמת הכנסה גבוהה לנפש, היקף הפעילות הכלכלית ופיזור התעשיות המרכיבות את התוצר המקומי הגולמי. יציבות הכלכלה נתמכת במערכת הבנקאית במדינה, המאופיינת בריכוזיות גבוהה ודירוגי אשראי בינלאומיים גבוהים (Aa3-Aa1 במודי'ס). למרות הקרבה הגיאוגרפית לארה"ב וקשרי המסחר המשמעותיים עמה, המשבר שפקד את ארה"ב בשנים 2008-2009 השפיע במידה פחותה על קנדה. גם ביחס למדינות אחרות בקבוצת דירוג דומה, היקף הפגיעה בשנות המשבר נחשב לנמוך יותר (במונחי ירידה בתוצר ומשך זמן התאוששות שוק העבודה). יחד עם זאת, נתוני הצמיחה האחרונים מורים כי קנדה משלימה בשנת 2015 שני רבעונים רצופים של גידול שלילי בתמ"ג (0.2% ברבעון ראשון ו-0.1% ברבעון שני), זאת בעיקר לאור מגמת ירידת מחירי האנרגיה. בהמשך לכך, קרן המטבע תיקנה את תחזית הצמיחה הריאלית השנתית של קנדה לשנת 2015 מכ-2.2% לכ-1%. נציין כי למרות הורדת תחזית הצמיחה, הנתונים העדכניים אינם שונים מהותית מאלו של הכלכלות הגדולות באירופה (לשם המחשה, צפי הצמיחה לשנת 2015 בגרמניה עומד על כ-1.5%). 
 
     
מקור: עיבוד נתוני Moody's    
     

מקור: עיבוד נתוני ה-World Bank  
 
האתגרים העיקריים בהתאם למידע כיום, העומדים בפני כלכלת קנדה, הינם עלייה בעומס שירות החוב של משקי הבית ועליות מחירים בשוק הדיור בנוסף לאיומים כלליים על הצמיחה העולמית והמקומית בשל חשש להאטה בגוש האירו וסין יחד עם השינוי במחירי האנרגיה. שוק הדיור בקנדה לא נפגע באופן חמור, בהשוואה לארה"ב, בשנות המשבר האחרון.. ניתן לייחס את יציבות שוק הדיור בעיקר למערכת הבנקאית והרגולציה הרלוונטית ששומרות על הגופים הפיננסיים ועל הענף מפני זעזועים, זאת בנוסף למגמות חיוביות של היצע וביקוש. בניגוד לארה"ב, על רוכש דירה בקנדה להשלים את הרכישה עם מסירת הדירה (קרי, מחויבות חוזית משפטית-Recourse) בנוסף לדרישת הבנקים מהרוכשים ליכולת שירות החוב שהינה גבוהה יותר. יש לציין כי בטורונטו, הלוואות ליווי לייזום למגורים ניתנות לאחר מכירות מוקדמות של 70% מהדירות ועל כן היצע ספקולטיבי של יח"ד שמגיע לשוק כמלאי לא מכור הינו נמוך (לשם המחשה, מלאי הדירות הלא מכורות שמגיע לשוק נע סביב 5%, גם בתקופות המשברים האחרונים). יתר על כן, הריכוזיות של המערכת הבנקאית באה לידי ביטוי גם לאור העובדה שהבנקים המלווים לפרויקטי ייזום מגורים נוהגים להיות הבנקים שנותנים חלק משמעותי מהמשכנתאות לרכישת דירות באותם פרויקטים. פעילות זו מקטינה את ניגוד האינטרסים האפשרי בין בעלי העניין השונים בפרויקטים, באופן שעוזר להבטיח את יכולת השלמת עסקת רכישת הדירה. 
עומס שירות החוב של משקי הבית במדינה נמצא במגמת עלייה ארוכת טווח. בשנת 2005, למשל, שיעור החוב של משקי הבית ביחס לסה"כ ההכנסה הפנויה עמד על כ-125%, בהשוואה לשיעור של כ-165%, נכון להיום, כאשר מרבית החוב מיוחס לדיור. עליית המחירים והרגולציה החלה על ענף הדיור הינן הסיבות העיקריות לעלייה במינוף משקי הבית: רוכשי הדירות אינם יכולים לשמוט את המשכנתא שלהם, גם בתרחיש בו ההון העצמי נמוך מאפס. לשם השוואה, בארה"ב, בעל משכנתא יכול להחליט לוותר עליה ולהעביר את הבעלות על הנכס לבנק. בפועל, בין השנים 2008-2011, משקי בית רבים בארה"ב החליטו להפסיק לשלם את המשכנתאות ובסופו של תהליך נמחקו חובותיהם. תקופה זו לוותה בירידה חדה במינוף משקי הבית בארה"ב - שיעור החוב להכנסה פנויה ירד מכ-130% לכ-100% (בעוד שבקנדה יחס זה המשיך לעלות). עומס שירות החוב של משקי הבית בקנדה מעלה את הרגישות של המדינה לאירועים מקרו-כלכליים שיכולים לפגוע בשוק הדיור ובכך להשפיע על היקף הצריכה של משקי הבית. אולם, בהתחשב במינוף משקי הבית ביחס לשווי הנכסים (פחות מ-50%, בממוצע, לאורך זמן) וסביבת הריבית הנמוכה, לצד העלייה בשכר לנפש בשנים האחרונות, יכולת שירות החוב של משקי הבית לא נפגעה (גם היחס של ההכנסה הפנויה ביחס לתשלומי המשכנתא נותר סביר בהשוואה למקומות אחרים בעולם). אף על פי שחלה ירידת ריבית משמעותית במדינה, ריבית הבנק המרכזי והריבית בגין המשכנתאות הינן גבוהות ביחס למספר מדינות השוואה. זאת על אף שתשואת האג"ח קרובה לזו של מדינות ההשוואה (באופן הממתן, במידה מסוימת, את רגישות השוק לעליית ריבית זמן קצר ביחס למדינות ההשוואה). יחד עם זאת, בדומה לחששות במקומות רבים ברחבי העולם, לרבות בישראל, קיים חשש כי העלאות ריבית בשנים הבאות ישפיעו לשלילה על מחירי הנדל"ן.

שוק הדיור למגורים בטורונטו
טורונטו רבתי (The Greater Toronto Area-GTA) מונה כ-6 מ' תושבים והינו האזור המאוכלס ביותר בקנדה והרביעי בכל צפון אמריקה. חברות מרכזיות בכלכלה הקנדית והעולמית מיקמו את המטה שלהם באזור זה. כלכלת טורונטו נחשבת למגוונת כאשר התעשיות הבולטות הינם ייצור, נדל"ן, שירותים פיננסיים ועסקיים, קמעונאות וסחר, טכנולוגיות מידע ותקשורת. שיעור הגידול השנתי באוכלוסיית טורונטו הינו גבוה ועומד על כ-1.6% לשנה (לשם השוואה, היקף הגידול השנתי של האוכלוסייה בניו-יורק סיטי עומד על פחות מ-1%). אחד הגורמים העיקריים שמובילים לצמיחה זו הינה מדיניות ההגירה של קנדה ורצונם של המהגרים להתמקם בטורונטו (כ-50% מהאוכלוסייה בטורונטו נולדו מחוץ לגבולות קנדה). מדיניות ההגירה של קנדה מבוססת על מספר קריטריונים ומסלולים הלוקחים בחשבון את רמת ההשכלה, ידיעת השפה, הניסיון המקצועי, הגיל ועוד. 
בהמשך לאמור לעיל בדבר השפעת ירידת מחירי האנרגיה על כלכלת המדינה, ניתן להבחין כי ישנה שונות גיאוגרפית בחשיפה של המחוזות השונים בקנדה (אונטריו, אלברטה, קוויבק, קולומביה הבריטית) למגזר האנרגיה. מחוז אונטריו (מחוז מושבה של טורונטו) הינו בעל חשיפה נמוכה לתעשיות האנרגיה בהשוואה למחוזות אחרים (אם כי התכווצות בפעילות הכלכלית במשק משפיעה באופן עקיף גם על כלכלת המחוז). כך למשל, המחוז צפוי להציג גידול בתמ"ג של כ-2% בשנת 2015 וכ-2.4% בשנת 2016 בעוד שהצמיחה השנתית הכוללת בקנדה צפויה לגדול ב כ-1.5% וכ-2.1% בהתאמה (לפני נתוני 1TD Bank).
 
מקור: עיבוד נתוני TD Bank 

שוק הדיור למגורים בטורונטו
בדומה למגמות עולמיות במחירי נכסים, מחירי הדיור בטורונטו נמצאים במגמת עלייה ארוכת טווח. אולם, בהשוואה גלובלית, נתוני העלייה במחירים הינם תנודתיים פחות. לשם השוואה, שיעור הגידול הממוצע במחירי הדיור בטורונטו בין השנים 1998-2014 עמד על כ-6% בשנה, בעוד שבתל אביב ובניו-יורק סיטי שיעור הגידול הממוצע עמד על כ-7% וכ-8%, בהתאמה. במהלך התקופה האמורה לעיל, רמות המחירים בטורונטו לא ירדו באופן משמעותי בניגוד לתל אביב וניו-יורק סיטי. בהקשר זה, נציין כי מחירי הדיור בטורונטו נשארו יציבים באופן יחסי במהלך תקופת המשבר של 2008 בעוד שמחירי הדיור בארה"ב ירדו באופן ניכר (גם באזורי המטרופוליטניים הגדולים, כגון ניו-יורק סיטי, בוסטון ושיקגו) כך למשל, במחצית השנייה של שנת 2008 החלו לרדת מחירי הדיור בטורונטו בשיעור של עד כ-7%, אולם עד סוף המחצית הראשונה של שנת 2009, מחירי הדיור חזרו לרמתם טרום המשבר. בעוד שבטורונטו מחירי הדיור חזרו לרמה של טרום המשבר תוך פחות משנה, בחלק מהמטרופוליטניים בארה"ב משך ההתאוששות היה ארוך הרבה יותר ובמקומות אחרים בארה"ב רמת המחירים עוד רחוקה ממחירי מחצית שנות ה-2000. 
 


מקור: The MLS HPI data
 
     

מקור: עיבוד נתוני הלמ"ס, Canadian Real Estate Association, Zillow
     
     
ניתן לראות כי שיעור השינוי השנתי הממוצע של מחירי הדיור בתל אביב, ניו-יורק וטורונטו נמצאים בחלק העליון של קבוצת ההשוואה. אולם השינויים במחירי הדיור בטורונטו מפגינים תשואה גבוהה יותר ביחס לתנודתיות השינויים (סיכון / סטיית תקן). 
 
מקור: עיבוד נתוני הלמ"ס, Canadian Real Estate Association, Zillow.     
     

מקור: עיבוד נתוני Canadian Real Estate Association  
 
לצד סביבת הריבית, המבנה הרגולטורי והמבנה של המערכת הבנקאית, הענף מראה נתונים פונדמנטליים חיוביים שתומכים בשוק הדיור לאורך זמן. כך לדוגמה, בשנים 2005-2015, סך הגידול במשקי הבית היה גבוה ביחס להתחלות הבניה באזור, באופן אשר תומך בהיקף הביקוש לדיור בטורונטו. כמו כן, גם בתקופות בהן התחלות הבניה היו גבוהות מסך הגידול במשקי הבית, השוק הצליח "להתאים את עצמו" בשנים העוקבות ע"י הורדת התחלות הבניה וזאת תוך זמן קצר. כך, לאורך זמן נוצר פער משמעותי בין סך משקי הבית החדשים לבין סך היצע יחידות הדיור, מגמה שבאה לידי ביטוי בעליית מחירי הדיור בטורונטו.
מאפיין בולט נוסף התומך בשוק הדיור בטורונטו הינו שיעור הייזום ה"ספקולטיבי" הנמוך יחסית של דיור למגורים. לאור החובה למכור 70% מהדירות לפני קבלת הלוואת הליווי הבנקאית ומשך הזמן הנדרש על מנת להשלים את הפרויקטים, רוב הדירות נמכרות עד סיום הפרויקט (מרביתן נמכרות כבר בשלבים התחלתיים). דינמיקה זו מגבילה את ההיצע הזמין למכירה בכל שנה ובכך מגבילה את התנודתיות של מחירי הדיור.
 
     
מקור: עיבוד נתוני CMHC    

     
מקור: עיבוד נתוני CMHC  
 
גורם נוסף שהשפיע על שוק הדיור בטורונטו הוא חוק שעבר במחוז אונטריו בשנת 2005 שהגדיר אזור מסוים בשם ה-"Greenbelt". החוק דואג להבטיח על שמירתם של "שטחים ירוקים" (סה"כ שטחים בהיקף של כ-7.3 אלף קמ"ר) בפרברי מטרופולין טורונטו ובכך מגביל את היצע הקרקעות הזמינות לבניה ויוצר אפקט של מחסור, תוך הגברת הלחץ על הגידול בצפיפות האוכלוסין במטרופולין. אחת ההשפעות של השינוי הוא גידול מרכיב הבנייה הרוויה (Apartments) מסה"כ התחלות הבניה ועליית מחירים גבוהה יותר בנוגע ליח"ד צמודי קרקע (כגון Single family ו-Townhouse). 
 
     
מקור: עיבוד נתוני CMHC  
 
שוק הדיור להשכרה
בהתאם לשינויים הדמוגרפיים והתפתחויות כלכליות בשוק הדיור, ענף הדיור להשכרה בטורונטו מראה מגמת יציבות ארוכת טווח בדגש על שיפור בשנים האחרונות. בין השנים 2000-2014, שיעור הגידול השנתי הממוצע במחירי השכירות עמד על כ-2.1%, כאשר בתקופה זו השוק חווה ירידת מחירים רק בשתי תקופות (פחות מ-1% בשתי התקופות). גם שיעורי האי התפוסה בעיר מציגים מגמת יציבות לאורך שנים ונחשבים לנמוכים מאוד בהשוואה עולמית. יצוין כי להערכת מידרוג, ענף הדיור להשכרה נחשב ליציב יותר ביחס לקבוצות נכסי נדל"ן מניב אחרות מבחינת החשיפה לשינויים כלכליים ואחרים, מאפיין אשר תומך בנראות מקורות ההכנסה, בעיקר עם התהפכות מחזורים כלכליים. כך למשל, בשנת 2009 (במהלך המשבר הכלכלי העולמי), מחירי השכירות בטורונטו נשארו יציבים (עליה מינורית של כ-0.1%) ושיעורי האי תפוסה עלו בנקודת אחוז. עליית מחירי הדיור, המשך גידול האוכלוסייה ע"י הגירה והשחיקה ביכולת להשיג דירה, צפויים להמשיך ולתמוך בשוק הדיור להשכרה בעתיד הנראה לעין.